第九百七十三章 中国特色的开发

短时期内，即以世纪论，四分之一个世纪以内，中国土地政策发生结构性变化，是小概率事件。

所以，第四阶段，也就是大都会向郊外流动的现象，在未来很长一段时期之内，即当年邓副总理提出的到下世纪中叶，即2050年之前，都很难发生。

而城镇化与城市扩张现象都是有时限的，农业人口转化的差不多了，城镇化就结束了，城市扩张同样是有时限的。

过了那个阶段，就又要进入美国式的锈铁时代了，城市反而会发锈，萎缩。

对于中国来说，本世纪中叶之前，如果小卫星城市群现象发生不了，那就只会出现埃及开罗一样的巨型城市。

千万人口以上的城市来它个三四十个，几亿人就装进去了。

中国城市未来大概率的进化方向，就是巨型城市，而像是美国那样的小卫星城市群，单独的郊外自治社区，是发展不起来的。

不光是土地问题，也缺乏自主建城的权利，私自建房都违法，更别说自己建城了，只有城市自行扩张的份。

干这种事，要么政府来，通过政府投资的规划开发，或划定单独的开发区。要么资本方来，由地产公司以开发CBD等商业地产，开发居民小区的形式，来办。

个人是不行的。

巴士酒店公司在北美就是先“集资”再整体开发，但在国内就只能先“开发”再整体发售。

就是因为国情不同，开发的方法才不同，但本质上都是酒店式连锁公寓的架构，放大到社区，小镇，城市与特区，同样是一个原理。

巴士酒店在国内的小镇整体开发，是标准化开发，除了地价与环境的皮不同，也就是罐头里的鱼价与包装纸不同外，实际是一个灌装生产线，遵循的是标准化工业房产开发模式。

平均每个小镇的开发费用都在60亿上下，居民设施，商业设施与公共设施，大体保证在1：1：1。

其中20亿是3000栋居民别墅与公寓楼及相关设施造价，20亿为商业铺面与经营场所造价，包含幼儿园与中小学校。20亿为公路，植物移栽，喷泉，图书馆，公园等涉及公共用地，绿化，电力系统，通讯基站，自来水等市政设施投入。

60亿在北上广深就是盖栋楼的事，但在荒郊野外，建个风景名镇的同时，还能挖个美丽的西湖出来。

巴士酒店整体开发的小镇，人造景色之瑰美，莫说城内商品楼，海景豪宅都比不上。

除了不敢与上海外滩那号摩天大楼扎堆，夜晚灯光一打，景色更绚丽的地界比，或是一推窗就能看见门楼的特殊地段比。

其余，大多商业地产开发项目，单论环境与配套设施一项，是绝对比不了巴士酒店整体开发的小镇的。

巴士酒店的小镇项目，类似鸟城早先地价便宜的时候，整体开发的香蜜湖，华侨城，环观澜高尔夫地产项目。

只不过随着地价狂飙，香蜜湖那号的地产项目就做不了了，成本高的会承受不了。

民宅类的整体开发，在一线繁华大都会内，已经做不了了，只能依托外部环境。

地铁线啊，超市啊，商场啊，学校啊，医院啊，依托的都是外部。

地产开发商顶多说自家盖的房地段牛逼，本身实际上就是个蹭饭的，改变不了环境，只有蹭环境的份，超市，学校，医院，地铁，跟谁都熟。

这就是地产界的混子。

地产界的大咖，就是万达，保利，万科那号，可以整体开发地块，整体开发CBD，可以改变环境的地产商。

那叫房地产界的大咖，其余包括在前门做地产项目的李嘉诚在内，在内地都算不上什么大咖，也是蹭环境的混子。

越是多重资源辐射的重叠区，地段就越好，地价就越贵，贵到民宅类的小区开发，根本谈不上创造环境的整体开发了，能依托环境就不错了。

大都会圈还可以做整体开发的项目，除了CBD那样的城市商业中心，就是政府主导的开发区了，港口同样是开发区的一种。

可是，大都会圈内地价贵了，没地了，圈外有啊。

可以在大都会之内整体开发CBD，在大都会外围整体开发个小镇，又有什么难的？

大都会内的房建市场实际已经饱和了，正如荣克想在鸟城拍个成块的工业用地，都找不到一样。

地价高低还在其次，那个是相对值，地产开发项目运作看的是杠杆，项目整体看的是周期投资收益比，与地价实际是无关的。

主要是已开发土地占比很大了，棚户区改造得有棚户区啊，腾笼换鸟市内得先有厂啊，能改造的能腾的都弄的差不多了，不少市政府都腾新区去了，其余的拆迁成本太大，还不如扩张城市，启动新区。

城市中剩下的地，又小又零散，单独推个旧楼盖个新楼可以，但帝国财团讲究的是体系运作，没有关联互补的余地，盖个酒店公寓没问题，整体开发类的项目扑腾不开。

一片白纸上建成的“小镇”，无论从融资成本，审批力度，投资回报，项目周期，风控与成长性等各方面，都要优于在城市内做CBD。

特别是在项目周期上，CBD是一次建成，一次发售，一次受益，一个项目就是一期。

小镇则完全不必，这是中国水墨大写意，今天画上描两笔，留个白，明天添俩鸟，后天加俩蚂蚱的，随意。

等到“三千”的小镇品牌起来了，“三千”的落款与印章，比画还值钱。

随着时间的推移，小镇会越来越值钱，古董一样。

因为小镇是有极高的成长性的，而且项目周期是永久。巴士酒店业绩中利润的主要构成部分，不是卖楼，是物业与服务，是金融收益。

这是长期的，永久的，且会随着环境的变好而水涨船高的。

城市中的商业项目，房地产开发公司以把楼卖出去算完事，表面功夫很好。至于房屋五年后渗不渗水，十年内墙皮会不会脱落，管道与线路会不会老化，物业会不会降档……

那个不管，反正都卖出去了。

早先留的公共绿地，公共活动区，一看房子卖的不错，二期一上马，绿地上的新楼就拔地而起了，环境只会越来越差，房子只会日渐老化。

小镇就不会，由于经营模型不同，立足的是长期租赁与地价的持续升值，利润与环境是呈正比的。

所以，小镇与美国的富人社区一样，只会越来越漂亮，环境越来越好，学校越来越名校。

因为破坏小镇环境，就是破坏巴士酒店公司的长期盈利，这当然是不允许的。

既然环境与利润挂钩，巴士酒店公司又怎么可能在建设阶段与后续的物业管理与市政服务产品提供上，以次充好呢？只会精益求精。

甚至可以说，巴士酒店开发的小镇，就是整体建个锦绣中华，世界之窗，观澜高尔夫球场，海洋世界，迪士尼乐园。

然后，把别墅与公寓就建在公园里，就建在高尔夫球场中间。

再然后，把房租出去。

小镇整体开发项目，在旗下拥有商业地产，连锁酒店业，组合房屋，活动房屋，巴士组合酒店，房车露营旅游网络，运营着物业管理，家政与市政服务，车贷房贷等贷款保险业务，兼发行地产债券的巴士酒店公司来讲，只是一般业务。

在帝国财团为前缀的语境中，这类业务更是子类别中的小项了，各个子公司子系统中，类似这样的项目多的是。

这类单独个体或有亮眼，但无法对全财团起到体系带动作用，也无法吸收全系合力的子工程，在帝国财团的项目领域属于产品级。

包括“风之子”私人飞机项目在内，都是产品级。

巴士酒店公司定期上交总部的报告中，“小镇”项目能在前三页有一行提到就不错。

荣克看的又都是各部门汇总之后的摘要，或许是被摘了的缘故，他对这一项目目前的进度与情况，不见得有闻哥知道的多。

闻哥说“小镇”项目稳，这话既对又大错特错。

“小镇”整体开发与防川特区的开发一样，开发荒地的通病是免不了的，那就是人气不至，就会变成个冷冷清清的“鬼城”。

那就完犊子了，即便前期有迁入的，也会被这种见鬼的氛围吓走的。

反之，一旦人们对“小镇”的长租模式趋之若鹜了，人气有了，那确实会稳的不得了，收物业收一辈子都没问题。

为了避免人气不聚，成为“鬼城”，同样为了避免未来换手率太高。长约对冲外的另一个对冲，也就是全镇居民对新进租客的集体评估审核制，就是为此准备的。

要么都是穷逼，要么大家一起装逼，这两个演化趋势，巴士酒店公司都是接受的。

因为开发成本低，穷逼住满照样盈利，唯独冷清与炒房这两个极端不行。

“0”起步价租赁权拍卖，就是为了先期先拿到量，先拿到人气，而不是租金多寡。

老居民对新居民的评估，是为了一个持续长久的内部博弈，通过这一长期的博弈，来达到长期租赁价格越来越高的目的。

这是一定会发生的。